Bu çalışmanın amacı, Borsa İstanbul’da işlem gören 49 Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının (GYO) 2020–2024 dönemindeki finansal dayanıklılığını, oran analizi temelli bileşik bir endeks yaklaşımıyla haritalandırmaktır. GYO’lar, hem gayrimenkul sektörünün finansallaşmasının ana taşıyıcısı hem de yeni temettü–vergi düzenlemeleriyle (2025 itibarıyla asgari kar dağıtım zorunluluğu) doğrudan etkilenen, gelişmekte olan ekonomiler için stratejik kurumsal yatırım araçlarıdır. Bu nedenle sektörün likidite, borçlanma ve karlılık dinamiklerini firma bazında ayrıştıran bütüncül bir ölçüme ihtiyaç duyulmaktadır.

Çalışmada 10 temel finansal oran Min–Max yöntemiyle 0–1 aralığında normalize edilmiş; bunlardan Likidite, Finansal Yapı ve Karlılık alt endeksleri ile Genel Finansal Sağlamlık Endeksi (FSI) oluşturulmuştur. Tanımlayıcı istatistikler, özellikle karlılık ve kısa vadeli borçluluk oranlarında aşırı geniş minimum–maksimum aralıkları ve yüksek standart sapmalarıyla sektörün son derece heterojen ve oynak bir yapıya sahip olduğunu göstermektedir. FSI sonuçları, 2020’nin yüksek kaldıraç ve kırılgan likiditeyle “riskin yoğunlaştığı dip yıl”, 2021–2022’nin hızlı bilanço toparlanması ve 2022’nin sektörel tepe noktası, 2023–2024’ün ise karlılıkta normalleşme ve firma bazlı ayrışmanın arttığı bir dönem olduğunu ortaya koymaktadır.

Çalışmanın özgün katkısı, GYO’ları tek bir sektör ortalamasıyla değil, Finansal Sağlamlık Endeksi’ne dayalı bir sınıflandırma yöntemi kullanarak finansal açıdan güçlü, orta ve zayıf durumdaki firmalar olarak ayırması ve bu yolla hem yatırımcılar hem de düzenleyici otoriteler için finansal sağlamlığın daha sağlıklı değerlendirilmesine katkı sağlamasıdır.